O QUE É?

A vistoria cautelar de vizinhança é uma constatação do estado em que se encontra uma edificação vizinha a uma futura obra, mediante exame circunstanciado e descrição dos elementos que o constituem. Ela também pode ter caráter comparativo, ou seja, possibilita verificar se as anomalias preexistentes constatadas no primeiro laudo aumentaram, se mantiveram, ou se surgiram novas anomalias.

No laudo gerado pela vistoria, é necessário conter a caracterização da região, bem como, do imóvel e seus elementos, documentada por fotos datadas e com tamanho e qualidade adequados.

O laudo de vistoria, por se tratar de uma constatação, não apura as causas e responsabilidades de anomalias na edificação, e não entra no mérito de verificação de projetos, processos construtivos ou qualidade dos materiais utilizados.

POR QUE DEVE SER FEITA?

Segundo a ABNT NBR 12722, a vistoria deve ser feita toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar.

Durante a execução de obras de infraestrutura, como viadutos, túneis, rodovias, macrodrenagens e ferrovias, ou para implantação de edificações em geral, é comum a ocorrência de vibrações no terreno que podem provocar danos em edificações lindeiras.

Foto 1 – Execução de obras urbanas próximas a residências e comércios.

Geralmente, os possíveis causadores de avarias são os serviços de terraplenagem, rebaixamento de lençol freático, execução das fundações, dentre outros fatores ligados ao novo empreendimento.

Porém, podem ocorrer anomalias devido a construção irregular, o que atualmente é muito comum, visto que muitas pessoas ainda preferem construir suas residências e comércios visando apenas o preço, sem analisar o custo-benefício de contratar uma empresa com profissionais habilitados e capacitados.

Os principais tipos de anomalias construtivas são trincas, fissuras, rachaduras, infiltrações e descolamento de revestimentos. Em casos mais graves, pode ocorrer o desabamento do imóvel motivado por falhas estruturais, recalques diferenciais, ou outros fatores.

Foto 2 – Anomalias encontradas em imóveis durante vistorias cautelares e perícias de engenharia.

QUANDO DEVE SER FEITA?

Esse tipo de vistoria tem caráter preventivo, e por isso deve ser realizada antes do início das obras, ainda na fase de estudos preliminares. Para fins de comparação, uma nova vistoria pode ser feita durante ou após a execução da obra vizinha ao imóvel.

ONDE DEVE SER FEITA?

Não existe literatura ou normatização que especifique a área de influência para realização das vistorias, mas o ideal é que no mínimo as edificações confrontantes com a faixa de domínio do empreendimento sejam vistoriadas.

Quem define quais imóveis serão vistoriados é a própria construtora. Não obstante, a empresa que realizará as vistorias cautelares também pode sugerir outras áreas de influência.

Também, o proprietário que possui imóvel relativamente próximo às obras, mas que não está dentro do plano de vistorias cautelares da construtora, poderá contratar uma empresa de vistoria por conta própria.

QUEM PODE FAZER?

A vistoria de vizinhança deve ser feita por um profissional legalmente habilitado em seu conselho de classe, por exemplo, um engenheiro civil registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

Foto 3 – Profissionais habilitados para realizar vistorias cautelares e perícias de engenharia.

COMO ELA É FEITA?

O profissional que fará a vistoria iniciará a constatação por meio de fotografias e anotação das informações cedidas pelo proprietário do imóvel.

No laudo de vistoria poderá constar os seguintes itens:

• Classificação do padrão construtivo da edificação vistoriada;
• Elaboração de croqui de localização das edificações vistoriadas, em relação a faixa de domínio das obras;
• Constatação técnica fotográfica das anomalias construtivas presentes na edificação vistoriada;
• Localização dos registros técnicos fotográficos, por descrição ou croqui esquemático;
• Informe de advertência na casualidade da constatação visual de avaria estrutural concernente à solidez e segurança da edificação.

Alguns dos itens supracitados devem ser revistos de acordo com as necessidades do contratante da vistoria, pois as características dos imóveis (arquitetura complexa, área construída, condições precárias de conservação etc.), bem como, a quantidade de imóveis a serem vistoriados influenciam principalmente no tempo de vistoria e de elaboração dos laudos.

O laudo de vistoria é imparcial e serve como produção antecipada de provas, que permitirá salvaguardar os interesses das partes em possíveis litígios que possam surgir durante ou após o término da execução das obras e possibilitará a comparação da situação da edificação “antes” e “depois” da implantação do novo empreendimento.

BENEFÍCIOS

A vistoria cautelar de vizinhança é acessível tanto à construtora quanto aos proprietários dos imóveis vizinhos a um novo empreendimento, já que todos podem contratar uma empresa ou profissional habilitado que elaborará um laudo de vistoria cautelar de vizinhança onde conterá o estado geral de conservação do imóvel na data da vistoria, apontando também eventuais anomalias preexistentes, tudo isso comprovado com fotografias. Em disputas judiciais, o laudo de vistoria cautelar é o principal elemento analisado pelo perito nomeado pelo juiz. Ele irá utilizá-lo para auxiliar a concluir de quem são as responsabilidades pelas avarias no imóvel objeto da perícia.